Contar con una vivienda propia es el sueño de vida de muchas personas y los productos de crédito se han convertido en una herramienta financiera para cumplir este anhelo.

El crédito de vivienda es un producto bancario a través del cual el cliente recibe un monto de dinero en calidad de préstamo (capital), con el compromiso de devolverlo al banco, junto con los intereses respectivos, en un plazo determinado, en cuotas mensuales. Este crédito se puede realizar bajo la figura legal de hipoteca o fideicomiso.

Parece un proceso sencillo, sin embargo, aún existen dudas alrededor de este tipo de préstamos que podrían frenar la decisión de muchas personas para dar este importante paso. 

Leonardo Soto, gerente de Productos de Crédito de Scotiabank, responde a las 10 interrogantes más frecuentes de los clientes en relación con este tipo de créditos:

1. ¿Cuánto debo pagar como prima para tener acceso a un crédito de vivienda? 

En promedio, para la compra de una vivienda principal, el monto mínimo de la prima debe ser del 10%, el cual se calcula sobre el precio de venta del inmueble o el valor del avalúo. 

Es importante que el cliente tome en cuenta que entre mayor sea el monto aportado como prima, menor será el monto de la deuda y menores serán las cuotas bancarias que debe cancelar mensualmente.

• ¿Cuál debe ser mi ingreso para optar por un crédito de vivienda?

El ingreso que debe tener el cliente dependerá del monto de crédito solicitado, por ejemplo, para un crédito de vivienda por ¢57,000,000, el ingreso aproximado requerido es de ¢1,500,000.

Sin embargo, se deben tener en cuenta otros factores como el endeudamiento que mantiene el cliente; no es lo mismo que el cliente tenga un ingreso de ¢1,500,000 sin deudas relacionadas, a que tenga ese mismo ingreso, pero con compromisos financieros asociados. 

Para esto, los clientes pueden realizar un ejercicio muy sencillo, que les permite calcular su propio coeficiente de endeudamiento, que se define como el porcentaje de nuestro ingreso mensual que destinamos para pagar los compromisos financieros. Lo podemos ilustrar de mejor manera con este ejemplo, imaginemos que este cliente mantiene tres créditos: una tarjeta de crédito que paga mensualmente ₡75,000, un crédito personal que paga mensualmente ₡100,000 y el crédito de auto que paga mensualmente ₡175,000. Para calcular el coeficiente de endeudamiento sumamos los pagos mensuales, que en este ejemplo serían ₡350,000, y lo dividimos entre el ingreso mensual, que en este escenario hipotético es de ₡1,500,000. El resultado es un coeficiente de endeudamiento de 23%, es decir, el cliente destina 23% de su ingreso para el pago de compromisos financieros. La recomendación para que este indicador siga siendo saludable es mantenerlo por debajo del 50%.

	Crédito	Pago Mensual
	Tarjeta de Crédito	₡         75,000.00
	Crédito Personal	₡       100,000.00
	Crédito de Auto	₡       175,000.00
Total	₡	350,000.00
Ingreso mensual	₡	1,500,000.00
Coeficiente de endeudamiento		23%

Para elegir un proyecto de vivienda que se ajuste a las posibilidades económicas del cliente, recomendamos a los interesados visitar una sucursal del banco para solicitar la precalificación del crédito. La asesoría de especialistas es fundamental para evitar poner en riesgo sus finanzas y patrimonio.

3. ¿Cuáles tasas de referencia utiliza el banco y cómo impactan la cuota mensual de mi crédito de vivienda?

Las tasas de interés hacen referencia a las tarifas que cobran los bancos por los préstamos que otorgan. Estas se componen de una tasa de referencia más un porcentaje fijo que establece la entidad bancaria y al que comúnmente se le denomina spread.

En el caso de Scotiabank se utilizan como tasas de referencia:

• Tasa Básica Pasiva (TBP): es definida por el Banco Central de Costa Rica y se utiliza como referente para calcular los intereses de créditos en colones. Actualmente la TBP es de 6.58%. Cuando la TBP sube o baja, variará la tasa del préstamo y, por lo tanto, la mensualidad que debe pagar el cliente.
• New York Prime Rate (NYP): es una tasa de interés definida en Estados Unidos, la cual, usualmente, se toma como base en nuestro país para los créditos en dólares que gestionan tanto los bancos públicos como privados. Actualmente tiene un valor de 7.75%

Otros conceptos que las personas deben conocer sobre las tasas de interés de sus créditos son los siguientes:

• Tasa Piso: se refiere al monto mínimo fijado por la entidad bancaria en los contratos para los créditos, a fin de establecer un límite para que los intereses no bajen de determinados niveles. 
• Tasa Techo: es el límite de interés máximo fijado en el contrato del préstamo, cuyo valor no puede superar del monto preestablecido.
• Tasa Fija: es el interés sobre una deuda que permanece igual (no varía) durante un plazo determinado del crédito.
• Tasa Variable: es cuando la tasa de interés de un préstamo puede cambiar, hacia arriba o hacia abajo, con base en los ajustes de las tasas de referencia más un spread fijo.

4. ¿Qué seguros son obligatorios para la formalización de un crédito de vivienda?

Todo crédito de vivienda deberá estar respaldado por: 

• Seguro de Vida que cubra el saldo del financiamiento en caso de muerte natural o accidental o incapacidad total y permanente del deudor; y
• Seguro de Incendio que cubra el valor de la propiedad en caso de siniestro o pérdida total. Usualmente, estos seguros se incluyen en la cuota mensual del crédito de vivienda.

Asimismo, se recomienda a los clientes adquirir un Seguro de Desempleo. Esta póliza otorga soporte económico para el pago de la cuota mensual del crédito del asegurado (monto reportado en la póliza), a partir del mes de despido, siempre y cuando el despido sea con responsabilidad patronal y no causado por dolo del asegurado.

5. ¿Cuáles son los gastos asociados a la formalización de un crédito de vivienda? Los gastos pueden incluir: 

• comisión bancaria, 
• gastos legales y honorarios,  • avalúo, y  
• costo de administración de fideicomiso (aplica solo para créditos constituidos bajo la figura legal de Fideicomiso).

Durante la Expoconstrucción 2023 Scotiabank tendrá la promoción “cero gastos”, la cual exime de todos estos gastos asociados al cliente a la hora de tomar un crédito de vivienda, generando un importante ahorro. 

• ¿Cuánto tiempo tarda un banco en aprobar y desembolsar un crédito de vivienda?

En promedio, la aprobación de un crédito tarda entre 5 y 7 días luego de que el cliente complete toda la documentación requerida. El desembolso o formalización puede tardar entre 10 y 15 días.

• ¿Una vez que se desembolsa el crédito cuándo debo empezar a pagar?

El cliente debe empezar a pagar 30 días después de la fecha de desembolso. A partir de este momento, las cuotas a pagar son mensuales hasta la última fecha según el plazo pactado.

• ¿Cómo puedo realizar abonos extraordinarios al crédito? ¿Se debe pagar alguna penalización por este tipo de abonos?

Para realizar abonos extraordinarios a capital, es necesario estar al día con la cuota mensual del crédito, es decir, sin saldo pendientes por pagar.

Existen dos opciones para realizar pagos extraordinarios: la primera permite reducir el plazo y la segunda reducir la cuota mensual.

En promedio, el mercado mantiene una penalización por pago extraordinario entre el 2% y 3% calculado sobre el valor del pago extraordinario. Esto debe estar pactado en las condiciones del contrato de crédito una vez formalizado.

• Colones vs. dólares: ¿cómo elegir la moneda del crédito?

Decidir en qué moneda endeudarse depende de varios factores. Entre los más importantes está la moneda en la que se generan los ingresos familiares. Como regla general se puede pensar que lo ideal es asumir una deuda en colones si el ingreso se percibe en colones, evitando así el riesgo cambiario. Sin embargo, dependerá de la realidad financiera de cada cliente y su aversión al riesgo. 

Si se desea mantener la deuda en dólares y el deudor es generador de colones, lo mejor es siempre considerar la volatilidad del tipo de cambio y realizar un ejercicio de estrés, considerando un incremento de, al menos, el 10% en el tipo de cambio y valorar, si ante esa alza, podría asumir la cuota mensual del crédito. De igual manera se deben valorar otros factores como la fluctuación de la tasa de referencia asociada al crédito. 

Antes de tomar esta decisión, analice factores como los siguientes:

• Realice un ejercicio de estrés del tipo de cambio para determinar hasta qué punto puede seguir asumiendo la cuota del préstamo en dólares. Es muy sencillo, lo que debe hacer es multiplicar el valor de su cuota en dólares al tipo de cambio de hoy y luego multiplique por tipos de cambio más altos, por ejemplo, ¢675, ¢680, ¢690, ¢700, ¢750, ¢800. Esto le permitirá identificar hasta cuánto debe llegar el tipo de cambio para que deje de ser sostenible para usted. 
• Revise las tasas de referencia asociadas a su crédito considerando la moneda que va a elegir. Para créditos en colones, considere la Tasa Básica Pasiva o la Tasa de Referencia Interbancaria (TRI). En cuanto a los créditos en dólares, estos pueden estar asociados a la tasa Primer o a la SOFR. Un excelente ejercicio es buscar el comportamiento histórico de estas tasas en el tiempo, que, si bien no definen su valor futuro, al menos podrá identificar factores como volatilidad y puntos máximos y mínimos.

Recuerde que, en general, los créditos de vivienda son a 30 años plazo, por lo que el tiempo que usted tendrá las condiciones de tasa variable corresponden en promedio al 90% de la vida del crédito, de ahí su importancia de revisar con detenimiento las condiciones de tasa variable y su impacto en la cuota mensual. Puede simular un ejercicio similar al del punto 1; calcule su cuota con el valor de la tasa de referencia a hoy y estrésela incrementándola en un punto, dos puntos y hasta cinco puntos. Con eso tendrá una clara referencia de cuánto incrementaría su cuota si la tasa asociada a su crédito sube o baja. 

• Si está considerando colonizar su crédito, puede estimar cuánto sería su cuota bajo las condiciones vigentes de mercado en moneda local e identificar si el valor en colones es mejor para usted e incluso compararlo con el ejercicio anterior para saber hasta qué punto debe llegar el tipo de cambio para que una cuota en colones sea igual a la de dólares solamente considerando el factor cambiario. También, es importante que considere si trasladar la operación a colones tiene algún costo asociado o si el cambio implica someterse a un nuevo análisis por parte del banco.
• Mantenerse informado sobre la evolución del tipo de cambio, las tasas de referencia y los factores que lo impactan es importante para tomar una decisión adecuada.  
• Evite tomar decisiones apresuradas y busque, en la medida de lo posible, mantener sus deudas al día, en beneficio de su récord crediticio.

Lo más importante es que el cliente se acerque al banco para solicitar asesoría personalizada, para que un especialista pueda evaluar la situación actual de la deuda y realizar las recomendaciones pertinentes, acorde con los requerimientos de cada cliente.

10. Crédito Hipotecario vs. Fideicomiso: ¿cuáles son las diferencias entre estas figuras legales?

Al igual que la elección de la moneda del préstamo, la selección de la figura legal del crédito dependerá de las preferencias del consumidor. A pesar de que ambas son muy similares en términos de plazo, tasas de interés y cuotas, existen dos diferencias importantes:

Hipoteca	Fideicomiso
Inscripción a nombre del cliente	Inscripción a nombre de la fiduciaria autorizada por el banco.
Gravamen inscrito a favor de Scotiabank	Contrato privado fideicomiso inscrito a favor de Scotiabank
El traspaso se realiza al momento de la formalización del crédito	Traspaso se realiza al final del préstamo o cuando se cancele
Gastos legales y honorarios por traspaso se asume al inicio	Gastos legales y honorarios de traspaso se asume al final del crédito o al momento de la venta
Procesos post venta los ejecuta el cliente directamente	Procesos post venta el cliente solicita poder a la fiduciaria
No incluye cláusula testamentaria	Si se puede incluir cláusula testamentaria en el contrato de fideicomiso
Información pública en el Registro Público	Confidencialidad, al ser un contrato privado no se puede visualizar en el Registro Público

Beneficios del Fideicomiso

• Protección patrimonial (inembargable).
• Privacidad de la información (contrato privado).
• Beneficios en condiciones (descuentos en comisiones).
• Reduce costos de formalización (posterga gastos de impuestos de traspaso).
• Se puede incluir cláusula testamentaria (designación de beneficiarios).

“Es fundamental asesorarse con un especialista al momento de solicitar un préstamo de vivienda para que esta importante decisión se ajuste a las posibilidades y requerimientos del cliente. En Scotiabank contamos con un equipo de asesores que brindarán una atención personalizada, cuidando siempre la salud financiera del cliente”, finalizó Soto.

Acerca de Scotiabank

Scotiabank es un banco líder en las Américas. Inspirándonos en nuestro propósito corporativo, “por nuestro futuro”, ayudamos a nuestros clientes, sus familias y sus comunidades a lograr el éxito a través de una completa gama de asesoría, productos y servicios en los sectores de banca personal y comercial, gestión patrimonial, banca privada, corporativa y de inversión, y mercados de capital. Con un equipo de más de 90,000 empleados y más de $1.3 billones en activos (al 31 de octubre de 2022), Scotiabank cotiza sus acciones en la Bolsa de Valores de Toronto (TSX: BNS) y la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE: BNS). Para obtener más información, visite http://www.scotiabank.com y síganos en Twitter @Scotiabank.